법정지상권

가. 법정지상권

일반적인 부동산은 건물과 토지 소유자가 같다. 이렇듯 매매시에도 토지와 건물을 한꺼번에 매도하는것이 일반적이다. 하지만 여러 가지 사유로 건물 또는 토지를 따로 매매하게 되는 상황이 있다.
건물과 토지의 소유자가 하나일 때는 문제될 일이 없겠지만, 각각에 소유자가 있다면 여러 가지 문제(분쟁)가 발생할 수도 있다.

법정지상권이란 토지와 건물에 소유주가 동일했었는데 부동산 임의경매로 인하여 소유권이 분리될때 건물 소유주를 위한 당연히 성립하게 되는 권리를 뜻한다.
서로 간에 계약 또는 등기를 통해 성립되는 것이 아닌, 법률 규정만 충족하게 되면 당연히 성립하게 되는 권리이며, 등기를 하지 않아도 인정된다.

제366조(법정지상권) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

<성립요건>
1. 토지,건물 어느 한쪽 또는 양쪽에 저당권이 설정되어 있는경우.
2. (근)저당권이 설정된 시점에 건물이 존재하고 있을 경우.
3. 경매로 매각되는 시점에 토지,건물의 소유자가 동일인인 경우.
4. 경매를 통해 토지와 건물의 소유주가 달라지는 경우.

<존속기간과 성립시기>
법정지상권 발생하는 시점은 낙찰자가 잔금 납부를 할 때다. 그리고 법정지상권은 등기를 요하지 않는다.
그 내용이 등기부등본에 기재되지 않고, 투자자가 등기부의 다른 내용을 종합하여 성립요건을 모두 충족하는지를 확인하여야 한다.

[존속기간]
법정지상권은 민법 280조에 의거 최단 5년에서 최장 30년까지 성립한다. 석조, 석회조, 연와조 등의 견고한 건물 그리고 수목은 30년, 그외의 건물은 15년, 이외 공작물은 5년이다.

[효력의 범위]
법정지상권은 건물의 유지 및 사용에 일반적으로 필요한 범위 내의 대지에 모두 효력을 미친다. 단순히 건물이 점유 중인 토지 부분만이 아닌 건물을 온전히 사용 수익할 수 있는 범위의 토지에 대해서도 성립한다.

나. 관습법상 법정지상권

토지와 그 지상의 건물이 동일인에게 속하였다가 매매 기타 원인으로 각각 그 소유자를 달리하게 된 경우에, 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면, 건물 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있도록 하는 것이 당사자의 의사라고 보아, 건물소유자에게 지상권(토지 사용권)이 인정된다. 이를 관습법상 법정지상권이라 하는바, 이번 시간에는 이에 대해 정리해 보겠다. 
 
◇ 관습법상 법정지상권의 성립요건
① 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유에 속하였어야 한다.
건물로서의 요건을 갖추고 있다면 미등기나 무허가의 건물도 상관없다. 토지와 그 지상의 건물이 동일인 소유였어야 하므로, 부동산 명의수탁자가 명의신탁된 토지 위에 건물을 신축한 경우에는, 명의신탁자가 명의신탁 해지시 명의수탁자에게 그 건물의 소유를 위한 관습법상 법정지상권이 인정되지 않는다. 그리고, 타인의 토지 위에 토지 소유자의 승낙을 얻어 신축한 건물을 매수, 취득한 경우에도 관습법상 법정지상권은 성립하지 않는다. 

② 토지와 건물의 소유권이 법률상 규정된 것이 아닌 원인으로 각각 소유권이 달라져야 한다.
위 요건에서 말하는 ‘법률상 규정된 것’의 대표적인 예가 민법 366조의 저당권실행 경매로 인한 법정지상권이다. 따라서, 저당권실행 경매로 인해 토지와 건물의 소유권이 달라지면 민법 366조의 법정지상권이 성립하고, 관습법상 법정지상권은 그 밖의 다른 사유일 때 성립한다.

관습법상 법정지상권이 성립될 수 있는 대표적인 사유는, 토지와 건물이 매매, 대물변제, 증여, 공유물 분할, 강제경매(저당권실행이 아닌 압류로 인한 경매), 국세징수법에 의한 공매 등으로 각각 소유권이 달라지는 경우이다. 

③ 토지와 건물의 소유권이 다른 사람에게 귀속될 때 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없어야 한다. 
당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약은 명시적 합의뿐만 아니라 묵시적 합의에 의해서도 인정된다. 그리고, 건물을 철거하기로 합의하였다는 것에 대해서는 이를 주장하는 자가 입증해야 한다.

건물 철거의 묵시적 합의와 관련하여서는, 건물이 장차 철거될 것임을 예상한 경우에는 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 있었다고 보아야 한다는 취지의 판례가 있다.

구체적으로, 대법원은 “토지의 소유자가 건물을 건축할 당시 이미 토지를 타에 매도하여 소유권을 이전하여 줄 의무를 부담하고 있었다면 토지의 매수인이 그 건축행위를 승낙하지 않는 이상 그 건물은 장차 철거되어야 하는 운명에 처하게 될 것이고 토지소유자가 이를 예상하면서도 건물을 건축하였다면 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권은 생기지 않는다고 보아야 할 것이다.”라고 하였다(대법원 94다41072 판결).

한편, 관습법상 법정지상권을 포기하였다고 볼 수 있는 사정이 있는 경우라면, 관습법상 법정지상권이 인정되지 않는다. 구체적으로, 대법원은 “대지상의 건물만을 매수하면서 대지에 관한 임대차계약을 체결하였다면 위 건물매수로 인하여 취득하게 될 관습상의 법정지상권을 포기하였다고 볼 것이다.”라고 하였다(대법원 91다1912 판결).  

◇ 관습법상 법정지상권의 구체적 내용 
위와 같은 성립요건을 충족하면, 건물 소유자는 그 건물의 소유를 위하여 그 대지에 대한 관습법상 법정지상권을 취득한다. 이때 관습법상 법정지상권 자체에 대해서는 등기 없이도 취득하지만, 이를 양도하기 위하여는 등기하여야 한다. 한편, 관습법상 법정지상권 성립시 지료 액수는 당사자간의 합의로 결정하고, 합의가 되지 않으면 법원에 지료청구소송을 하여 결정된다. 

[최근 부동산 판례] [법정지상권] 경매를 위한 압류에 선행하는 저당권이 있는 경우 '토지와 건물의 동일인 소유 여부'의 판단은 '저당권 설정시'를 기준 -- 대법원 판례                                                                   이 판례는 경매로 토지와 건물의 소유권자가 달라진 경우 관습상 법정지상권의 성립 요건인 ‘토지와 그 지상 건물이 동일인 소유에 속하였는지’를 판단하는 기준 시기는 ‘압류 또는 가압류의 효력 발생 시’라는 종전의 전원합의체 판례(대법원 선고 2010다52140 전원합의체 판결) 재확인함과 동시에,강제경매를 위한 압류가 있기 이전에 저당권이 설정되어 있다가 강제경매로 저당권이 소멸한 경우, 관습상 법정지상권의 성립 요건인 ‘토지와 그 지상 건물이 동일인 소유에 속하였는지’를 판단하는 기준 시기는 ‘저당권 설정 당시’이라는 점을 분명히 한 판례입니다.   이 판례는, 근저당권이 설정될 당시에 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물이 그 규모·종류를 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었다면, 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 완납하기 이전에 독립된 건물의 요건을 갖추었던 이상 토지와 그 지상 건물은 저당권 설정 당시부터 모두 동일인의 소유에 속하고 있었다고 보아야 한다고 판시하였으며, 또 그 이전에 건물을 양수한 사람도 관습상의 법정지상권을 취득한다고 판시하였습니다.